银行解释房贷缩紧:房价与实际价值不符

日期:2015-01-12 / 人气: / 来源:未知

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      目前,资金成本整体较高,地产风险累积,商业银行是否放松房贷,有关部门是否采用宏观调控工具进行市场调整尚不明确。对于金融机构、开放商和贷款购房者来说,中央银行副行长在住房金融服务专题座谈会上的讲话耐人深思。

   5月12日上午,央行副行长刘士余主持召开了住房金融服务专题座谈会议。会议上,刘士余所发表的讲话引发热议。“合理确定首套房贷款利率水平”;“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”;“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”

     调查显示,在各地方政府政策调整的大背景下,各大商业银行却一反常态,对三四线城市进一步收紧房贷。其中也包括受京津冀一体化利好因素影响的环首都经济圈。

  但是,资金成本整体较高,地产风险累积,刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷,相关部门会否动用宏观政策工具,目前还难以确认。

  成都管理咨询公司顾问认为,房地产信贷是市场化程度最高的一个领域,商业银行能在多大程度执行央行的指导尚待观察。

  地方银行采取风险预警

  “自4月28日开始,我们接到上级通知,要求在严格执行首套房4成首付的基础上,基础利率上浮1.2倍。”中国银行三河支行一位房贷部门人士表示。

  中国工商银行燕郊支行一位房贷部门负责人也说,中国工商银行燕郊支行目前也针对单价在1万元/平方米以上的楼盘,执行首套房首付四成,利率上浮1.2倍的政策。另外,除了个别特定二手房代理行的业务,他们基本不再接收二手房贷业务。

  对于信贷收紧的原因,多家银行驻河北分支机构给予21世纪经济报道记者的答复是,“省行对贷款规模控制很严,银行需要防控风险。”

  河北省普遍在4月底上调了首套房利率,将原本在基准利率基础上上浮1.1倍调整为1.2倍。

  中国农业银行永清支行房贷部门相关负责人称,去年上半年时,河北省本地人首套房贷还可以做到基准利率,而下半年就已经被省行要求首套房首付四成,并将利率调整为基准利率的1.1倍。五一假期前,省行再次要求,将首套房基准再次上调至1.2倍。

  除了首套房基准利率上调,环首都经济圈一带楼盘申请贷款的周期也越来越长。而银行在审查贷款资格方面也变得愈发严格。

  中国银行相关负责人解释当前银行的心态。“房价太高了,与实际价值不符。”

  中国工商银行燕郊支行房贷部门负责人称,在去年下半年,燕郊房价从8000元/平方米一跃至1万元/平方米以后,他们就将首套房首付从三成调整为四成。而扩大首付成数,可以防控楼市风险。

  香河楼盘香榭家园一位销售主管称,在与他们合作的楼盘中,农业银行目前贷款利息最便宜。如果首付四成,农业银行只需要在基准利率基础上上浮10%;而如果首付三成,则要在基准利率基础上上浮15%。其他银行基本上要上浮20%。

  开发商面临的压力

   2014年年初,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。

  中国指数研究院数据显示,2014年一季度,我国信贷不断紧缩,首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%,个人按揭贷款同比增速持续下行,导致市场交易量下降,1-4月全国商品房销售额仅为1.8万亿元,同比下降7.8%,销售面积2.8亿平方米,同比下降6.9%。

  据了解,受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团就被曝出资金链危机,在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息,部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子,以期维护自身权益。

  而光耀集团董事长称,其资金缺口有3亿-5亿元,只要能找到这笔钱,光耀就能缓过来。

  无独有偶,自4月30日起,青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨,或因资金链断裂跑路。目前欠贷至少在12亿元以上,涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。

  从评级机构来看,3月19日,评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司——浙江兴润置业也可能出现的债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。标准普尔表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上,也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么,开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实,那么,对于上述三类企业来讲,如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,这些企业有可能会出现债务违约的风险,成为下一个即将倒闭破产的房企。

  央行是风向标?
     

    虽然各地收紧房贷方式不同,但整体只有收紧,没有放松迹象。

  自2014年以来,绝大多数城市房地产市场成交冷淡,价格开始下滑,购房者多持观望态度,近期少数城市对当地房地产市场政策进行了微调,但真正对房地产市场产生实质影响的,还是持续偏紧的房地产信贷政策。银行的房地产信贷不松,地方政府的调控效果就极为有限。

  成都管理咨询公司顾问认为,房地产在中远期还是经济的平衡器,地方调控政策将会逐步放松。随着房价上涨压力缓解,房地产投资数据放缓,地方调控政策放松存在着充分理由。无论是从稳经济增长的角度,还是银行盈利性层面考虑,房地产信贷都存在向正面改善的可能性,进而拉动短期需求超过预期。

作者:admin




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